各位股东：

于2008财政年度，本集团录得营业额293.6亿港元和股东应占溢利为96.7亿港元，分别上升26%及124%。物业销售、租赁、基建、服务及百货等经常性业务的贡献均录得满意增长。总分部业绩为88.8 亿港元，按年上升64%。

全球金融市场近月备受美国次按问题困扰，信贷危机加上对全球经济放缓的忧虑，正威胁着各经济体系。作为全球最开放的市场之一，香港亦无法独善其身。尽管香港经济将难免受到拖累，政府实施的监管及措施仍能确保香港具备稳健的金融架构，来抵御「金融海啸」的冲击。

在目前的情况下，本集团将会继续以审慎的态度管理业务。凭借营运不断改善，本集团目前资产负债表稳健而杠杆比率理想。此外，本集团核心业务提供稳健的经常性现金流。充裕的流动资金足以应付本集团现有业务所需以及新增的发展计划。

展望未来，本集团深信即将动工的全新项目，足以支持集团持续增长。就基建业务而言，大部分现有项目均录得稳定的增长，并具备防守性，而新项目则将于可见将来提供贡献。当中包括新投资的重庆水务集团、广州燃料公司、广州市南沙港快速路及温州状元岙新创建国际码头。

就服务业务而言，罗湖免税店以及协兴建筑有限公司的新建筑项目等全新业务，将即时提高本集团的溢利。此外，大型项目如现正动工兴建的会展中心中庭扩建工程、铁路集装箱中心站项目以及葵涌全新物流中心预期长远亦可带来强劲增长。

中央政府加强管制内地物业市场的措施在全球金融危机影响下进一步为物业市场降温。中国被普遍视为全球增长最蓬勃的经济体系。短期而言，内地物业市场可能受到不理性行为的影响而拖累其稳健增长。然而，综观整体情况，本集团相信中国仍然处于物业周期的早段，在高速城市化发展下推动实际的房屋需求。长远而言，市场将根据其基本因素恢复稳健增长。

随着内需持续增长、个人收入稳步上扬，加上政府对通胀监控得宜，本集团相信中国内地之经济以及零售业将维持稳健。本集团将会继续积极拓展中国百货店业务，最终目标是成为中国举足轻重的百货店营运商。

董事总经理
郑家纯博士
香港，2008 年10 月14 日